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內容來自hexun新聞
房屋貸款償還二胎年息雅居樂雲南地產版圖浮現450億投資欲續寫清水灣神話
黃樹輝在經歷長達兩年多的秘密潛行之後，一直秘而不宣的雅居樂雲南旅遊(002059,股吧)項目，終於揭開其神秘的面紗走向前臺。11月16日，沉睡經年的高黎貢山畔機器穿梭轟鳴，雅居樂地產（03383.HK）的高管們站在高坡上向來訪者描述著他們的得意之作。在這片甚至連很多騰沖本地人都很少造訪的土地上，雅居樂正在斥巨資打造一個高端旅遊度假區。當業界仍在為中國旅遊地產第一大盤海南清水灣津津樂道時，雅居樂早已在雲南敲定瞭4倍於清水灣的項目規劃。450億佈局雲南此前一天的11月15日，雅居樂地產一改往日的低調作風，在雲南昆明高調宣佈瞭其大手筆拓疆雲南的戰略動作。早在初嘗清水灣項目帶來的甜頭之後，這傢號稱“中國旅遊地產專傢”的公司在2011年就開始將觸角伸向雲南。作為業界公認的國內旅遊地產成功案例，占地1.5萬畝的雅居樂清水灣項目至今已累計實現銷售金額超過300億元。相比之下，僅雅居樂在騰沖的項目規模就勝於兩個清水灣。一手締造瞭清水灣神話的雅居樂集團副總裁黃奉潮向媒體透露，雅居樂騰沖項目取名為“雲南原鄉”，總規劃面積約3萬畝。雅居樂宣佈，目前已經先後在瑞麗、騰沖和西雙版納三個地方斥資開發，打造面向全國市場的大型旅遊地產項目。在上述三大旅遊地產項目中，開發體量最大、生態資源最為豐富的雲南原鄉項目，計劃總投資規模將達到200億元。從已敲定的項目佈局來看，無論是規劃面積，還是投資總額，雅居樂未來幾年在雲南的投資規模都將大大超過海南。按照計劃，雲南原鄉將於11月23日全面開放，而位於瑞麗城市核心的雅居樂國際花園目前正在接受意向登記。雅居樂國際花園也是雅居樂進駐雲南的首個項目，位於瑞麗市中央商務區弄莫湖片區，總占地面積1100畝，總投資約50億元。黃奉潮表示，雅居樂在雲南的第三個項目，即西雙版納項目的開發也已經展開，項目規劃面積僅次於騰沖項目。西雙版納官方資料顯示，2011年4月13日，西雙版納州與雅居樂簽訂框架合作協議，涉及2.7萬畝土地開發。同年6月8日，雅居樂又與景洪市政府簽訂“西雙版納景洪市雅居樂旅遊度假項目”正式合同，項目協議投資金額200億元。西雙版納雅居樂旅遊度假項目位於該鎮西南大黑山地區，規劃控制面積1700多公頃，約合17550畝土地。雅居樂西雙版納項目將打造成一個極具東南亞特色文化與民族風情的綜合旅遊房地產項目，計劃將於2015年推向市場。可忽略不計的低地價對於2012年銷售總金額僅為330億元的雅居樂而言，斥資450億元佈局雲南一度被業界認為其擴張過於激進。2013年1~10月，雅居樂累計實現銷售金額296.5億元，同比增長24.3%，相對於全年420億目標僅完成70%左右。但黃奉潮表示，這些巨額投資並不是一次性投入，而是要分期分批進行，其中騰沖項目投資期約5至6年。從雅居樂運作手法來看，這些投資通常是通過第一期產品銷售回籠資金，然後再利用這部分資金進行滾動開發。這也是國內旅遊地產的普遍開發模式，由於必須進行配套建設，開發商的前期投資相對較高，但後期資金需求相對減少。黃奉潮強調，這些項目規劃用地並非完全是建設用地，以騰沖項目為例，3.3萬畝規模規劃用地中建設用地約1萬畝。目前，雅居樂騰沖項目已經拿地約3000畝，已動工開發建設面積約50萬平方米，可售貨值規模大概50億元。黃奉潮表示，通過集團自有資金支持、銀行貸款和一期開盤後資金回籠，騰沖項目的前期開發資金可獲得保證。值得關註的是，這些號稱巨額投資的旅遊地產項目中，土地獲取成本極其低廉，基本不會對開發商造成資金壓力。2013年5月16日，雅居樂宣佈以1.6億元取得雲南省騰沖縣10幅相連商住地塊使用權，預計總建築面積98.9萬平方米。以此推算，雅居樂該批次拿地的樓面地價約為161元/平方米。而雅居樂於2012年底首次進入騰沖時以2.4億元購入雲南騰沖95萬平方米土地，總建築面積161萬平方米，樓面地價僅為149元/平方米。雅居樂去年在瑞麗的拿地資料顯示，當時以總代價約1.98億元取得七幅地塊，折合樓面地價約271元/平方米。此外，2013年10月10日，雅居樂以2.4億元總代價取得西雙版納的13幅地塊使用權，折合樓面地價約375元/平方米。黃奉潮直言，不能簡單以地價的成本來評估房地產開發成本，“可以說，旅遊地產的地價基本上忽略不計。”他表示，旅遊地產的最大成本是建安成本、配套成本以及公共設施的分攤成本，其中雅居樂的建安成本約3000元/平方米。清水灣神話待解雅居樂在雲南的戰略才剛剛開始，昆明、玉溪、大理、麗江等將被列入雅居樂進軍雲南的第二批次城市。從2009年項目首度面世算起，雅居樂清水灣5年來曾多次問鼎中國單個項目銷售冠軍，總銷售金額超過300億元。雅居樂年報顯示，2009年至2011年三年，清水灣分別錄得合約銷售金額64億元、99億元和72億元，而這3年中雅居樂總體合約銷售額則分別為226億元、323億元和315億元，清水灣項目在其整體銷售中占比分別高達28%、30%、22%。一個項目支撐起整個公司銷售業績近三成，黃奉潮稱，雅居樂希望騰沖項目是繼清水灣之後的又一個重大貢獻項目。按照銷售計劃，雲南原鄉首期將推50~160平方米山景洋房，售價6388元/平方米起；另有165~500平方米別墅，售價11000元/平方米起。黃奉潮表示，雲南原鄉計劃今年能實現10億元銷售目標，而2014年的銷售目標在20億~30億元之間。按照常規項目成本計算，清水灣項目別墅組團成本大概1.08萬元/平方米，其中樓面地價約為240元/平方米，與雲南原鄉成本相當。按照2010年清水灣項目銷售均價29000元/平方米計算，清水灣項目別墅產品的毛利率達到瞭105%。相比之下，雲南原鄉定價不到清水灣的一半。黃奉潮預測，隨著公司大項目的增多，騰沖項目對雅居樂整體銷售貢獻難以趕上清水灣。與雅居樂幾乎同步的是，全國前20強的開發商中大多數已進駐雲南，如萬科、萬達、雅居樂、保利、綠地、龍湖、中海等。尤其是萬達集團牽頭的五傢企業聯合體已在西雙版納開發旅遊度假區規模達2萬畝，黃奉潮也坦言西雙版納競爭更加激烈。盡管雅居樂在騰沖處於領跑者地位，但雲南原鄉最終能否打造成第二個清水灣，再次續寫雅居樂的旅遊地產神話仍充滿諸多變量。清水灣在造就雅居樂輝煌的同時，也給雅居樂帶來瞭現實尷尬，讓其陷入因過度依賴單個項目而風險過高的質疑。從拿地類型來看，雅居樂2013年以來明顯調整瞭區域佈局和產品結構，加大瞭一二線城市的拿地比重。黃奉潮表示，未來雅居樂的佈局和產品結構將更趨多元化，旅遊地產在雅居樂營業份額中所占比例將維持在20%至25%之間。
新聞來源http://news.hexun.com/2013-11-22/159915765.html
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