沈與勇的部落格

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  房屋二胎轉貸利率多少免費諮詢試算南京尊天房產銷售有限公司馬經理：



  南京海外置業服務中心的相關負責人告訴記者，隨著人們生活水平的不斷提高，南京市民對海外置業的需求也與日俱增。本次春交會上，南京海外置業服務中心召集瞭4傢海外投資移民專業關機構加盟。據悉，這4傢專業機構的從業經驗在3-11年之間不等，有的公司專門做海外置業的項目，有的則偏重解決海外移民的問題。為瞭更好地幫助南京市民置業海外，本報特意邀請瞭這4傢機構的相關負責人，讓他們從各自專業的角度談談目前海外置業的趨勢及在海外置業的過程中應該註意的問題。



  我認為，海外置業必須註意三個方面。首先，是要註意做好功課。我不鼓勵投資者在完全不瞭解市場行情的情況下做出投資決定。而是建議投資者先學習半年時間之後，再考慮買不買。在我看來，不管出於何種目的，移民自住也好，或是純粹的投資、子女就讀也好，都必須根據自己的實際需求，針對目標市場有詳細瞭解，比如當地的風土人情、地緣政治、稅費構成、經濟發展情況、近年來的樓市發展情況等等。

  美國置業要選擇400萬以上人口的城市

  今年是我做海外移民咨詢的第11個年頭，在多年的從業經驗裡，我發現，目前內地投資者購置海外房產仍然以移民、子女就讀、度假等需求為主。當然，還有部分投資者把前往海外投資房產當做一種避險性投資。相對於內地買房，海外置業的要求更高，所以投資者需做到謹慎行事。

  不僅如此，美國很多樓盤屬於反拍房，開發商倒瞭幾次手，一般買傢很難查清楚最終的開發商是誰，代理公司就有機可趁瞭。比如一套總價30萬美元的房子，到瞭一些代理公司手上就變成瞭40萬美元，提高總價後，中介公司便相應地提高房子的租金回報來吸引你購買。不過，按照美國的法律規定，有正規牌照的代理公司是不允許溢價賣房的，所以海外置業還是應該挑選品牌中介機構。

  從入職以來，我一直從事的就是美國房地產項目的銷售，對於美國置業，我有自己的評判標準，雖然購房者可以根據自己的喜好選擇海外置業的地點，但我還是認為，為瞭規避風險，我們最好還是選擇400萬以上人口的城市。例如美國的洛杉磯、紐約、佛羅裡達等城市的人口都在這一標準之上，這才有足夠的支撐。我不建議大傢選擇旅遊城市的房子，例如隻有不到100萬人口的區域，這樣的物業未來轉讓退出的成本很高，將可能面臨無人接手的情況。

  最後，海外置業時一定要問清楚房屋的隱形費用。例如，美國的養房費用主要包括房產稅、租房管理費等部分費用，養房成本不低。而美國對房子的質量要求較高，"需要維修的老建築"、"漏水被投訴的房屋"等，都需要一筆不菲的費用支出。不僅如此，購房者還要瞭解清楚房屋的債務情況和質量情況，看是否處於被抵押的狀態等。

  我認為，由於葡萄牙移民新政剛出臺不久，政策相對寬松，今年或將成為葡萄牙置業的大年。但是，隨著其移民體系的愈發成熟，葡萄牙移民政策今後肯定會愈加嚴格。我建議，有意向的申請人還是要把握契機及時遞交申請。

  其次，是要選擇一傢正規的合作機構。大多數情況下，海外置業無法做到親力親為，而且由於對當地的法律法規也不是很瞭解，所以很多工作必須依賴中介機構來完成。在這種情況下，好的合作夥伴能夠讓投資者省心省力。必須當心的是，一定不要把購房與所謂的移民混為一談。據瞭解，之前市場上曾流傳，在部分歐洲國傢買房即可獲得該國的移民資格。例如，之前塞浦路斯曾推出購房換5年居留權的措施，但這與移民完全是兩碼事。

  作為江蘇省最老牌的移民機構、歐洲移民項目的領跑者的江蘇省金陽光出國服務中心有限公司，這麼多年，一直致力於海外投資移民的服務工作。相比國內房地產行業，海外房產具有明顯的優勢，首先海外房產不受70年產權的限制。其次，海外房產面積即使用面積，陽臺、花園均不包括在房屋面積之內；最後，葡萄牙、西班牙、塞浦路斯現推出購房即可獲得全傢移民身份，房產置業、全傢歐盟身份一舉兩得成為越來越多中國投資人中意的投資項目。

  江蘇省金陽光出國服務中心有限公司移民總監何明月：

  為瞭更好地幫助購房者解決在美國置業的過程中遇到的問題，我們公司受到美國G.M.T。(Global Millennium Technologies LLC。)公司的唯一授權，為客戶提供在美購置房產、房屋估價、房屋整修、房屋租賃、房屋轉賣及子女入學、赴美就醫(月子中心)、獲取身份的一站式服務。其中針對房產投資客戶，為客戶提供3年一個周期的租金保證計劃，客戶購置房產後，按照約定的租金收益按月給付收益。全程服務由美國G.M.T。公司的美國註冊房產經紀人完成，在美代繳所有稅費，免去瞭客戶的全部擔憂及煩擾。

  南京優泰投資咨詢有限公司經理袁海亞：

  據美國國傢房地產經紀人協會發佈數據顯示，去年中國購房者在美國房地產市場的全年購買力為90億美元，購買量僅次於加拿大人。自2008年美國次貸危機爆發後，全美房價經歷瞭連續4年的下跌，某些地區的房價下挫瞭50%-60%，很多房屋目前在低於建造成本價出售。去年的2-3月份是美國房價的一個拐點，目前全美房價處於底部升溫階段，加之近幾年美元貶值，人民幣增值南投土地貸款，這是60年來最好的購置美國房產的機遇。

  加世通達(北京)咨詢有限公司張經理：

  在周一閉幕的2013年南京房地產商品交易會(以下簡稱"春交會")上，以南京海外置業服務中心為首的海外置業服務機構展區吸引瞭眾多南京市民的關註。不少市民更是看到宣傳消息之後特意趕來的，他們表示："難得這麼多傢專業的海外置業機構能聚在一起，我們可選擇的房產項目更多瞭，還能根據不同的需求選擇不同的服務業務。"

  "黃金居留計劃"或將催生葡萄牙置業熱

  在剛剛結束的春交會上，我們可以看到，幾乎每傢海外置業服務機構都推出瞭葡萄牙的房產項目。與傳統的老牌移民國傢相比，葡萄牙的名氣實在不算響亮，但自從去年葡萄牙推出瞭"黃金居留計劃"之後，這個國傢也漸漸進入瞭國人的視野。

  這項居留計劃與其房產緊緊掛勾，投資人隻需購買價值不低於50萬歐元的葡萄牙房產，即可快速獲得永居身份。今年1月28日，葡政府又對黃金居留計劃做出重大調整，將居住要求從每年30天降至第一年住滿7天，此後兩年住滿14天即可。這樣一來，葡萄牙便成為對居住要求最低、最容易獲得護照的西歐移民國傢。不僅如此，作為歐洲傳統強國，葡萄牙投資移民26個申根國免簽，工作學習均享國民待遇，基本沒有移民監要求。

  種種利好對於想要移民的人們來說無疑是有著巨大誘惑的，在春交會結束後我做過統計，基本上展會的4天時間裡，每天來我們展臺咨詢海外置業事宜的人有7-8組，在瞭解瞭一系列的政策之後，最終選擇葡萄牙做深入瞭解的客人有5-6組。也就是說，除瞭有明確購房意向的客戶之外，80%的海外置業者還是被葡萄牙的優惠政策所吸引。

  【編者按】

  莫把購房與移民混為一談



  海外置業應挑選品牌中介機構

  那麼，哪些國傢和地區值得關註呢？這需要根據具體的需求來進行判斷。如果是出於子女讀書需求，那麼包括美國、英國、澳洲等留學的熱門國傢和地區可以作為首選。而如果是出於移民自住的目的，包括新西蘭、澳洲等適宜居住的國傢和地區選擇餘地很大。

  不過，在挑選房屋的過程中，選擇一傢品牌中介機構也非常重要。經常我們會看到報道，國內有不少中介在推廣海外房產中存在不規范的操作。例如中介在開發商和消費者之間吃差價或信息不透明等，但選正規中介公司這一現象可得到避免。舉個最簡單的例子，凡是標有房價等購房合同原件，正規的中介公司都會在買傢面前拆封，信息十分透明，而非正規的公司不會這麼做。這一點消費者要多留意。

聽專傢談海外置業經

  本組撰稿 本報記者 劉有儀 金雯莉 楊陽

內容來自sina新聞

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-24/09502119498.shtml

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